No entanto o comprador, alguns anos mais tarde descobre na prática que o significado de todas estas cláusulas é uma dívida impagável, em que as prestações só aumentam e o saldo devedor nunca diminui.
Felizmente a Justiça brasileira tem dado
guarida a causa dos mutuários ajudando os compradores a revisar seus
contratos de financiamento afastando uma série de ilegalidades cometidas
pelos agentes financeiros, dentre elas:
Das ilegalidades
● Capitalização: Nos
contratos habitacionais que adotam a denominada tabela price, bem como
naqueles em que apesar dos pagamentos realizados o saldo devedor só
aumenta (o que se chama amortização negativa), ocorre a capitalização
dos juros, que é a conhecida cobrança de juros sobre juros, pratica
absolutamente ilegal e responsável por criar saldos devedores
impagáveis.
● Desobediência a cláusula P.E.S. (Plano de Equivalência Salarial): De
acordo com a cláusula PES as prestações dos contratos deveriam subir de
acordo com os reajuste dos salários dos mutuários, e, limitados a um
percentual de 30% deste, mas os agentes financeiros não respeitam tal
determinação, de forma que muitas vezes as prestações se tornam muito
pesadas aos mutuários que acabam atrasando suas prestações.
● Cobrança de saldo residual após o pagamento de todas as parcelas: Muitos
mutuários, após pagarem todas as prestações de seu financiamento são
surpreendidos com a cobrança de um saldo residual por parte do agente
financeiro. Ocorre que pela legislação tal saldo residual é quitado
automaticamente pelo FCVS, assim, não poderia ser cobrado do mutuário.
● Negativa de quitação FCVS: A Caixa Economica Federal costuma negar o direito de quitação do segundo imóvel do
saldo devedor pelo FCVS para aqueles mutuários que possuem mais de um
contrato, no entanto a jurisprudência é uníssona em reconhecer o direito
de quitação do contrato pelo F.C.V.S. (Fundo de Compensação da Variação
Salarial), mesmo nestes casos. Outros agentes financeiros como a Transcontinental e a Habitasul, costumam negar sempre a quitação pelo F.C.V.S.
● Não quitação de contratos assinados até 1.988: Os
contratos realizados até 1988 tem o Direito por Lei de ter toda sua
dívida quitada pelo FCVS. Assim, se o seu contrato é anterior a esta
data ele já esta quitado (mesmo que existam parcelas abertas em atraso
ou futuras). Esta quitação pode ser buscada na justiça.
● Consórcios – Taxa de administração superior a 10% / 12%: O
Decreto nº. 70.951/72 estabeleceu que a taxa de administração de um
consórcio não pode ser superior a 12% (doze por cento) do valor do bem,
quando este for de preço até 50 (cinqüenta) vezes o salário-mínimo local
e a 10% (dez por cento) quando de preço superior a esse limite, sendo
que caso os bens adquiridos sejam de fabricação ou comércio das próprias
administradoras estas taxas não poderão ser superiores a (6%) / (5%).
De regra as taxas de administração dos consórcios são superiores a 20% o
que é absolutamente ilegal.
Mas como fazer valer meus direitos?
Para fazer valer seus direitos você deve ajuizar uma ação judicial.
Esta ação pode ser ajuizada tanto por
quem esta devendo, como pelo inadimplente, e mesmo por aquele que já
quitou o seu contrato.
Ajuizada a ação o cliente receberá uma
liminar pela qual a instituição de crédito ficará proibida de
inscrevê-lo em cadastros de inadimplentes (SPC/SERASA/CADIN), bem como a
ação irá lhe assegurar a posse do bem – proibindo a retomada e o leilão
extra judicial. Caso o cliente já esteja inscrito nos cadastros de
inadimplentes, ou seu imóvel já tenha ido a leilão extrajudicial, o juiz
determinará a retirada do nome do cliente dos cadastros de
inadimplentes e anulará o leilão.
Julgada a ação o judiciário determinará a
revisão do contrato retirando suas ilegalidades e condenando a
instituição a devolver ao seu cliente tudo o que lhe cobrou
indevidamente.
Nenhum comentário:
Postar um comentário